Počet projektů
PROJEKTŮ ...
... jsme již realizovali u našich klientů a dosáhli jsme tak mnohem efektivnějšího využití jejich financí a finančních produktů.
Suma peněz
Kč ...
... je dosavadní celková suma peněz, kterou jsme našim klientům ušetřili na měsíčních platbách produktů a na splátkách úvěrů.
Poslední úspora
Kč ...
... se nám povedlo ušetřit v posledním námi realizovaném projektu na platbách a splátkách ročně.
„Čas jsou peníze. Ale zkuste si trochu času ušetřit na stará kolena."
Gabriel Laub - česko-polský esejista a aforista židovského původu
Produkty > Úvěry > Hypoteční úvěr
*

Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr, zkráceně také hypotéka, je jedním z nejčastěji diskutovaných produktů a v posledních měsících. Je to také jeden z nejčastěji řešených produktů v praxi. Bohužel však málo lidí přesně ví, jak hypotéka funguje, jaký závazek to pro ně ve skutečnosti znamená a jak mohou s takovým produktem v čase nakládat a pracovat. Přesně z toho důvodu ho tu zde popíšeme tak, jak by tento úvěr měl každý klient znát. Obzvláště ti, co se jej chystají uzavřít, či ho dokonce už uzavřený mají.

.

Základní charakteristika

Hypoteční úvěr lze v základu rozdělit na dva hlavní druhy. A to na účelový hypoteční úvěr (klasický) a na neúčelový hypoteční úvěr (takzvaný americký, amerika). Liší se především v jejich účelu – klasický hypoteční úvěr je určen jen a pouze na řešení potřeb spojených s bydlením. Může to být koupě nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti, vypořádání majetkových vztahů (po rozvodu, dědictví atp), výstavba a kombinace zmíněného. Kdežto takzvaná americká hypotéka je úvěr, kde banka nezkoumá účel poskytnutých peněz. Tudíž jej může klient využít zcela dle své libosti. Jestli si za to koupí auto, pojede na několik luxusních dovolených, to nikoho nezajímá. Co mají však tyto úvěry společné je to, že pokaždé a bez výjimky musí být zastavené nějakou nemovitostí. Jinými slovy – musíte něčím ručit, pokud si chcete vzít hypotéku. Ručit můžete zase jen a pouze nemovitostí (dům, byt, pozemek). Pokud nemáte, co poskytnout bance do zástavy, hypotéku nedostanete. A ano, můžete dát do zástavy i tu nemovitost, kterou chcete díky úvěru pořídit. Pokud splňuje nároky banky (stav, cena, typ objektu atd).

.

Jak hypotéka funguje

Pokud si vezmete hypotéku, je to půjčka od banky, kterou musíte dříve nebo později vrátit. Ne však najednou. Postupně. To znamená, že každý měsíc platíte nějakou částku, splátku, kterou pomalu ale jistě původní dluh umořujete, ale zároveň také platíte bance úrok, na kterém ona bohatne. To je banky zisk a váš přeplatek. To, kolik hypotéka vychází měsíčně na splátkách je závislé hlavně na třech parametrech – výše úvěru (takzvaná jistina), procentuální úroková sazba (úrok) a doba, na jak dlouho máte úvěr sjednaný (splatnost).

V praxi to funguje velmi jednoduše – banka vám vydá peníze, od té doby začnete tento dluh splácet v měsíčních platbách, které jsou vždy stejné na nějaké časové období (v letech, to je takzvaná fixace). Každý měsíc tedy něco splatíte a po několika letech máte doplaceno a je to. Banka je spokojená, vydělala na úrocích, vy máte vlastní nemovitost, za kterou jste zaplatili bance i s přeplatkem.

.

Důležité pojmy související s hypotékou

Nejlépe si vše vysvětlíme na modelovém příkladu hezky v číslech. Dejme si například tato čísla: hypotéka 1 000 000 korun, měsíční splátka 3 696 korun, doba splatnosti 30 let, úrok 2% a ručíme nemovitostí v hodnotě 2 000 000 kroun. Teď naše důležité pojmy:

Jako jistina se označuje původně půjčená částka, v našem případě tedy 1 000 000 korun.

Fixace je u hypotéky časové období, kdy máte garantovanou stejnou, neměnnou výši úrokové sazby a zároveň máte stejnou výši měsíční splátky. Takže pokud máte pětiletou fixaci, znamená to, že pět let máte jistotu, že mámte pořád úrok 2% a stejnou splátku. Fixační období lze mít jak jednoleté, tak i více leté. Nejčastěji sjednávané fixace jsou na období tří, pěti, sedmi a deseti let. Zároveň je to jeden jediný den, kdy s hypotékou můžete jakkoliv nakládat, a nejsou vám za to vyměřeny žádné poplatky. Nakládat ve smyslu třeba ji přesunout jinam, refinancovat ji k jiné bance za lepších podmínek, či ji částečně splatit nebo jednorázově zcela doplatit.

Splátka je měsíční částka, kterou máme povinnost platit bance za to, že nám půjčila peníze. Její výše závisí na tom, jaký máme úrok, dobu splatnosti a kolik jsme si půjčovali. Tato jedna splátka se však ve skutečnosti skládá ze dvou částek. Jedné částce se říká úrok, druhé pak úmor. Až si přečtete dva následující odstavce o úroku a úmoru, uvidíte, že je vše zřejmé a jasně pochopitelné.

Úrok je procentuální sazba, která znamená váš přeplatek. Procentní výše úroku udává, kolik přeplatíte každý rok z aktuálně dlužné částky. Takže máte úvěr 1 000 000 korun, s úrokem 2%, tak pak je za 1 rok přeplatek 20 000 korun. Těchto 20 000 korun musíte měsíčními splátkami zaplatit za jeden rok. Pokud tuto sumu tedy vydělíte 12 měsíci, vychází to na měsíční úrok 1 667 korun.

Úmor je část měsíční splátky, kterou se umořuje, snižuje původně půjčená částka. Při našich zvolených číslech to vychází tak (na to jsou kalkulačky), že je měsíční úmor 2 030 korun. Za dvanáct měsíců, za rok, tedy z původního dluhu splatíme 24 360 korun. Do dalšího roku tedy vstupujeme s dluhem 975 640 a z toho nám je opět vypočítán přeplatek dle 2% úrokové sazby na celý rok.

Na konci prvního roku to tedy s našimi čísly vypadá tak, že jsme z původního 1 000 000 korun splatili 24 360 korun, zbývá vám tedy doplatit 975 640 korun, a bance jste za tento jediný rok poslali navíc 20 000 korun na úrocích. Na druhý rok, pokud máte třeba pětiletou fixaci, zůstává měsíční splátka stále stejná, tedy 3 696 korun (je to maličko zaokrouhleno na celé koruny, aby částka 1 667 + 2 030 byla bez desetinných čísel). Jediné, co se změní, je velikost úroku a úmoru. Jelikož už dlužíte méně, bude i menší částka, kterou zaplatíte na úroku. Z dlužných 975 640 korun jsou 2% úroku zaokrouhleně 19 513 korun. To opět musíte zaplatit za rok bance jako přeplatek. Měsíčně to pak je tedy, děleno dvanácti, 1 626 korun. Velikost úmoru je zbytek do celkové splátky, tedy 2 070 korun a o to víc tento rok splatíte. Doporučuji si pro urovnání myšlenek vše rozepsat na papír. Je to jednoduché.

RPSN je zkratka, znamená to roční procentuální sazba nákladů. Je to opět procentuální sazba, která vám ale říká, kolik ve skutečnosti přeplatíte jednak na úroku, ale i na vedlejších poplatcích (správa úvěru, adt). U hypoték se velmi často tato sazba rovná výši úroků, protože z důvodu konkurenčních bojů mezi bankami už většina nabízí vedení úvěru zdarma, a spoustu dalších poplatků taky neuvažuje. Často už ani není tato sazba k vidění ve smlouvách, protože díky různé fixaci se každé fixační období může výše této sazby změnit. Takže RPSN je vlastně sazba úroku + další poplatky s úvěrem spojené.

LTV je opět zkratka, tentokrát z anglického výraz u loan to value. Tato opět procentní sazba nám říká, v jakém poměru je půjčovaná suma ku hodnotě nemovitosti, kterou ručíme (dáváme nemovitost do zástavy). V našem příkladu máte LTV 50%, protože si půjčujete 1 000 000 korun a nemovitost dávaná do zástavy má hodnotu 2 000 000 korun. Čím nižší je toto procento, tím pro klienta lépe. Banka pro něj může mít mnohem lepší podmínky, protože to pro ní není tak velký risk, půjčit mu peníze.

.

Na co si dát pozor a co si promyslet

Rozhodně je dobré si uvědomit, zda potřebujete k financování vašeho záměru úvěr se 100% LTV, nebo máte nějaké svoje finanční prostředky (či nemovitost ve větší hodnotě do zástavy). Hypotéky se 100% LTV mají výrazně horší úroky, jejich vyřízení je těžší a ne každá banka je nabízí. Některé mají striktní zákaz.

Promyslete a ideálně i propočítejte, nebo si propočítat nechte od někoho, kdo tomu rozumí, zda se vám vyplatí mít k hypotečnímu úvěru sjednané i takzvané úvěrové zajištění (pro zjednodušení pojištění). Velmi často je příliš drahé a mohlo by vycházet levněji u nějaké z komerčních pojišťoven.

Poslední, co byste sami měli být schopni posoudit, je, jestli na plánovaný úvěr vůbec máte dostatečné příjmy. Abyste si nedělali zbytečně veliké oči na nějakou půjčku a ve finále nezjistili, že nemáte příjmy dostatečně velké. Můžete k tomu posouzení použít takový obecný vzorec: vezměte výši vašeho čistého příjmu, odečtěte od něj všechny nutné platby, co platíte (splátky, leasing, alimenty atd. – ideálně vše, díky čemu se můžete při neplacení dostat do exekuce), dále odečtěte životní minimum domácnosti, která bude v nově pořizovaná (případně rekonstruované) nemovitosti bydlet (výpočet živnotního minima) a výsledek po odečtech vydělte dvěma. Pokud vám výsledek vychází stejně, nebo více, než plánovaná splátka hypotéky, máte pravděpodobně dostatečné příjmy. Problém však je, že každá banka tento vzorec používá maličko jinak. Pro předběžné posouzení vám to ale postačí.

Myslím, že informací bylo pro teď dostatek, příště si řekneme, jaká je metodika vyřízení hypotečního úvěru, jaké jsou důležité dokumenty a jak máte možnost vyřízení vašeho úvěru urychlit. .

Autor: Michal Dvořák & Martin Karásek, publikováno: 3. 12. 2015